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　　开云官方去年以来，地产行业可谓是充满波折。不过，随着政策射出 三支箭 ，行业的情况已经有所改善。同时，地产下行周期下，金融行业也受牵连，面临更多的挑战。

　　针对金融和地产行业未来的走向，2023 年 6 月 16 日，格隆汇举办的 2023 年格隆汇中期策略峰会 中的大金融 & 地产的圆桌讨论环节，邀请到财通证券研究所银行业联席首席分析师刘斐然、平安证券地产行业首席分析师杨侃、新鸿基公司投资者关系副总裁张乾、招商局商业房托管理人公司财务总监张喆、中国建筑国际投资者关系总监周志轲，五位机构分析师和行业专家围绕着金融地产的重估与新生进行了热烈讨论。

　　杨侃：今年春节之后，整个楼市呈现先扬后抑。春节后到 3 月随着前期积压需求释放，楼市快速复苏，4 月开云集团(中国)官方网站、5 月以来楼市持续降温。

　　src=去年以来，制约楼市有三个因素：1）房价下行预期，2）交付担忧，3）收入预期。

　　站在当前时点，随着保交楼政策的推进，交付担忧逐步缓解，收入预期成为影响购房者买房的重要因素，加上房价短期缺乏大幅上行的基础，大家买房步伐就更谨慎了。

　　展望下半年，由于整个经济的恢复，包括居民收入的信心需要时间，再加上房价短期不具备大幅上行的基础，因此不排除楼市短期还是会存在一些波折和波动。

　　但从另一个角度来看，近期楼市转弱也为后续的政策打开了空间。同时，楼市去年下半年基数比较低。因此，对下半年地产数据保持谨慎乐观。

　　张喆：我们是招商局招商蛇口的一个房托基金，2019 年在香港上市，主业是做房地产投资和一些房地产项目的运营。

　　src=当前来看，国家的调控政策已经取得了一些比较明显的成效。同时，一些强监管的措施出台，改变了以拿地的数量、发展规模作为发展目标的情况，减轻了经济对土地财政的依赖，行业的金融杠杆下降，经济风险也有所下降。

　　然而，近期出台的一系列促经济的政策，如恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，以及调整完善房地产企业境外市场上市政策，REITs 和私募股权投资基金政策出台及上市落地等动作，展示了市场正在发生的积极变化。未来，政策的落实以及相关金融工具的落地，可以在房产转型、盘活存量资产方面发挥相应作用。

　　主持人（刘斐然）：请周总分享一下，公司的 MiC 技术到什么样的阶段，以及这个技术对项目的投资回报有什么影响？

　　src=首先，我们是港澳最大的承包商，在香港和澳门的市场份额都在 25% 以上。作为房地产最大的乙方，我们对港澳的房地产行业有自己的看法。

　　其次，我们最近 5 年重新把建筑科技的 MiC 技术又刨了出来。MiC 即组装合成法 / 模块化建筑，大家可能对装配式建筑比较熟悉，但装配化率达到 95% 以上的建筑还是比较少见。

　　以前，一般的装配式有 30% 是在工厂里完成，现在的前沿技术可以做到预制化率达到 90% 以上。这样的转变能带来三个不一样的特点：

　　第二，是碳排放节省。根据碳审计的机构，如果是钢结构的 MiC，碳排放可以节省 65%-70%，混凝土的可以节省 35%。

　　最后，对房地产最重要的一个特点，就是快。如果加大预算，三年工期变两个月，四年变三个月，通过 MiC 技术是可以实现的。如果要求成本与现在的做法差不多，也能节省大概 2/3 的工期。

　　这样的速度在传统的建筑里面是无法想象的，会给房地产行业带来非常大的变化。而且，当前出现的保交楼问题会不会促使未来取消预售制，如果这样的话，对于很多开发商来说资金压力太大了，有了 MiC 技术就不存在这样的问题。

　　主持人（刘斐然）：回到金融行业上。近几年，疫情的影响下，消费比较疲软，但是今年消费整体复苏，想请张乾总介绍一下香港消费金融市场的发展现状、和内地的差异性，以及公司整体基金管理业务的发展现状。

　　张乾：新鸿基公司根植香港 50 多年，最早是以证券经纪和财富管理业务起家的。2000 年以后，我们逐渐进入多消费金融领域，旗下的消费金融品牌亚洲联合财务在香港已经有 30 年的历史，是香港消费金融市场的第一品牌。

　　src=公司现在形成了三大业务板块：1）融资业务，最主要的是消费金融；2）投资管理业务，基于公司的资产负债表向外投资；3）新的基金管理业务，是持牌可以管理外部资本的。

　　分业务来看，消费金融方面，过去疫情三年，经济活动收缩，尤其是 2020 年。2021 年，疫情出现好转，经济活动复苏，从贷款结余和除税前的贡献上来看，我们的品牌和业务达到了一个历史新高。

　　2022 年，出口的疲软，香港的经济状况不那么乐观。在此背景下，管理层及时地收紧贷款的发放标准。在前一年刚创下历史新高后，我们并不急于扩张，而是稳中求进，保证净利润和股东回报。

　　2023 年，后疫情时代到来，经济活动恢复到正常。我们预期，不管是公司贷款的需求量，还是说用户的风险情况，预期都会得到改善。

　　香港和内地的消费市场属性和发展阶段是不同的。以客户获取的渠道为例，亚洲联合财务在香港 18 区有将近 50 家线下分店，大多数的香港用户还是喜欢去门店寻求融资上的帮助。这是跟内地的一个区别。

　　不过，我们在香港也逐渐地投入开发金融科技产品，我们的产品有自己的 APP，也有自己的线上合作平台。

　　新业务基金管理方面，新鸿基公司有优势发展基金管理业务。在投资业务管理的基础上，我们立足香港这样一个有着桥头堡地位的城市，自身的投资管理业务大概 170 亿港币的规模，分布比较多元化、全球化。

　　从 2015 年发展投资管理业务，到现在已经有 8 年的时间，我们积累起来了人才梯队，基于投资经验、对行业的深度理解、法律法规、风险防范等，发展投资业务。

　　在此基础上，基金管理业务在 2021 年正式成立，过去两多的时间，虽然行业的发展环境因为疫情和加息等因素，颇具挑战，但是我们的基金管理业务发展得蛮快的，2021 年，80% 以上都是我们投的种子资本。到了 2022 年底，将近 10 亿美金的资产管理规模中第三方资本占比接近 50%。

　　主持人（刘斐然）：在现在政策频出的环境下，行业发展上，可能有哪些变化？请杨侃总先分享一下对房产行业未来的政策预期，以及如何展望未来。

　　杨侃：今年有一个特点是，核心城市的土拍非常火，这是楼市整体较弱背景下，房地产企业更注重投资的确定性。在一线城市拿地去化相对有保障，但在三四线拿地，可能存在卖不出去的风险，于是房企都倾向核心城市拿地。

　　src=由于房企战略聚焦核心的城市，导致今年这些城市土拍非常火。短期来看，大部分城市楼市可能还有压力，房企拿地策略不会改变。因此，短期内，对于一些核心城市，包括核心地段，土拍可能还会比较激烈。

　　这样就出现了两个问题：1）各家房企拿地概率下降了。2）部分城市拿地毛利率也会下降。

　　从业绩来看，由于市场比较差，房地产企业有一些资产减值，加上毛利率下行，这两年行业普遍业绩承压。

　　展望 2023 年，房企业绩可能还存在压力，一方面毛利率没有那么快见底，另一方面不排除减值还有。长远来看，对于优质房企，减值影响消退、权益占比提升、销售额提升带来业绩增量，业绩还有空间。

　　从政策来看，去年以来，无论是各地因城施策金融投资，还是年底的三支箭，很多政策都在密集出台。

　　本轮地产的核心是信用问题，从解决信任危机的角度来讲，后续还需要更多政策出台，帮助房企降杠杆，优化资产负债表。

　　周志轲：建筑工业化是个老生常谈的问题。我们旗下中建海龙带着 30 多年来自香港的技术回到内地能一举成功，其中的原因是因为中国内地，无论是房地产业还是建筑业，往前发展的样板是香港。

　　src=很多人有侥幸心里，想通过强力的干预，把周期运平。实际上，应该尊重周期性规律。

　　中国内地建筑工业化的趋势是因为以下大背景：1）人口老龄化，用工荒。现的就业市场实际上是一个冰火两重天的情况，在建筑产业，无论是产业工人还是工地上的一般力工，其实都很缺。

　　2）随着经济的发展，对安全和碳排放节省的要求提高。建筑工业化的中心实际上是在东亚，而不是欧美，只有东亚人习惯住高楼层住宅。

　　走到工业化的话，很多逻辑发生了变化。如果建筑还处于手工业，就算有 10 万个工地，也只是 10 万张项目利润表的简单叠加，甚至中间可能还有损失，并没有所谓的 1+1＞2 的效应。

　　主持人（刘斐然）：请张乾总给介绍下公司核心业务的竞争优势和未来的成长趋势。

　　这个业务在香港历史是最悠久的，亚洲联合财务的创始人被誉为香港消费金融之父。无论是影响力，还有知名度、客户的认知，都是行业第一的地位。

　　src=去年，我们在香港开发完成了一个信用卡业务，在今年第一季度已经开始试发行。从效果来看，这个业务在试发行的阶段是超出预期的。未来，我们将通过这样一个新的产品线，继续拉动消费金融业务的增长。

　　另外一块是投资管理业务，是驱动我们目前战略转型的一个基础。我们投资管理的资产分布比较多元化开云官方，包括公开市场、另类投资和房地产等资产类别，从地域上看，广泛分布在大中华地区、欧洲、北美、澳洲以及东南亚国家等。多元化投资可以帮助我们利用不同市场的优势行业以及不同的政策周期，在规避风险的同时实现更好的投资回报。

　　主持人（刘斐然）：问一下张喆总，近期国家说优先要去支持百货商场、购物中心发行 REITs，能给公司带来哪些机会？

　　张喆：大陆的房托目前是比较火的一个上市板块，特别是今年来国家加强房托各项政策支持，目前已经实现扩募以及商业资产的拓展来鼓励房企选择自己优质的资产上市。但是，同时也还有一些特别具体的要求，这跟香港区别是比较大，这也是香港 REITs 的独特优势。

　　src=首先，香港房托比较成熟，有完善的企业监管制度和成熟的市场管理手段，吸引全世界的优质投资者。第二，它对上市资产没有一些明显的限制，甚至大陆 REITs 中写字楼、酒店类资产都有一个特殊的通道。

　　我们也依托于香港作为融资平台，跟很多金融机构有合作，拓展新的融资模式创新，降低融资成本，提高投资分派。

　　作为一个负责任的香港企业，我们会继续保持 ESG 的发展，并努力好每项要求，从企业的角度与其他伙伴共同推动整个社会的发展。

　　此外，去年，招商局房托基金作为发起人之一，在香港和其他的一些房托组织了 REITs 行业协会，旨在提高物业运营能力，推动房托行业发展。

　　未来，对房地产市场，包括房托市场的信心，还是比较足的。随着与招商蛇口的合作，我们可以在集团内部以及市场上，选择最优质的资产注入房托，提高投资者收益，做到可持续性发展。

　　主持人（刘斐然）：近几年，房地产市场下行的压力是比较大的。在这种大的经济结构调整下，对行业和公司有哪些影响？

　　src=杨侃：狭义地讲，旧发展模式是高周转，高负债和高杠杆的发展模式。目前，整个行业快速发展的阶段已经过去了，中央提出探索房地产业新发展模式。这个新发展模式，不仅仅是一个房企经营或者融资的模式变革，可能海包括住宅、土地制度的完善和变革。

　　从经营模式来看，国内房地产市场已经从解决 有没有 转向解决 好不好 的发展阶段，以前是短缺，现在大家更多希望住好房子。房地产企业开始从过去的粗放式经营，转向精细化运营，向管理要效益。

　　借鉴国外经验，未来精细化运营、向管理要效益或将成为未来国内房企发展新常态。

　　主持人（刘斐然）：周总，今年中特估的投资是比较热，作为一家央企，您怎么看待这个趋势？

　　周志轲：今年确实是稳增长之年，但最近，基建投资的增速还是比较疲软。政策方面，下半年会发力。

　　传统的基建增量比较有限，而且本身的收益率目前还是欠发达，未来还是需要把钱花在真正需要的地方。

　　作为香港第一大的承建商，最关注到的还是粤港澳大湾区的机会。由于疫情，香港在粤港澳大湾区规划出来的前五年，没有很好融入整个规划。现在，无论从哪个口岸去香港，过了口岸，绝对不是办公区，是一片荒地。这样的现状下，未来 30 年有非常大的机遇。

　　2022 年 11 月的施政报告里，提到香港将开发临近深圳、300 平方公里的区域，未来这块要容纳 250 万人。为 250 万香港人造一个新城需要多少钱？这里面包括很多的基础设施、铁路、地铁、住宅等。所以开云集团(中国)官方网站，香港房地产市场的逻辑以后都要变了。

　　很多的东西都会发生改变，整个宏观都在周期的震荡中开云集团(中国)官方网站，香港未来面临一个历史级的机遇。

　　张乾：今年，美元加息周期已经近尾声，但同时欧洲、美国也面临经济衰退的风险。在动荡的市场环境下，资本的部署会是相对收紧的，在寻找新机会的时候，我们对估值和流动性的要求会有所提高。

　　目前，我们在积极地看机会，投资策略上也关注大陆。我们大中华地区的投资在私募股权投资组合中大概占到 30% 以上，分布的行业包括医疗健康、TMT、消费等多个行业。

　　未来，随着经济结构的转变，目前在看的机会包括新能源、基于强大的供应链和制造能力基础的一些非常有优势行业，比如高端制造、AI 等。

　　主持人（刘斐然）：张喆总，招商房托未来有哪些业务拓展的计划？如何在行业下行的情况下选择收益比较稳定的项目？

　　张喆：经过上市三年多的发展，招商局商业房托基金进步很大，目前在北京和深圳共有 6 栋物业包括 5 栋写字楼、1 栋购物中心，整体的可租面积约 30 多万平方米，总资产超百亿。

　　疫情期间，受惠于与租户的互相扶持，我们受到的影响比较小，取得了不错的成绩。未来将再接再厉，背靠招商蛇口 双百 战略的优势，择优选择合适资产注入招商局商业房托基金，同时在 深耕香港，精耕东南亚 的战略引领下，我们也会将目光拓展到国际市场，寻找机会用我们的独特优势布局香港及海外市场。

　　我们会根据相关的大布局、大策略，调整安排，对资产的选择和评估进行灵活调整，以适应市场变化，降低风险。会选择对未来有持续性增长的、比较有潜力的资产进行注入，同时对现有投资组合也会进行调整，分散风险，降低对单一物业、单一地区的依赖。

　　此外，我们也会在项目管理期间，跟母公司加强合作，对公司的管理能力有一套完整的提升计划 , 同时共同研究制定风险策略，优化资产运营的效率，使投资组合能够实现更长期的保值增值。

　　房托作为一个上市平台，对资金的灵活性要求比较大，后期除了扩大大陆海外双平台资源选择，也会更审慎地评估目前的融资渠道，降低成本。

　　综上，我们对未来充满信心，我们相信未来，随着科技的发展、经济的恢复，大家对租赁的需求提高，可以逐步提高项目效益，提高投资者的收益。